北京别墅销量大降藏玄机 哪些人在买

http://www.e23.cn2017-09-12中国经济时报

    摘  要: 根据机构数据统计,2017年8月北京全市别墅共网签366套,环比7月小幅增长4%。但从过往一年北京别墅网签量的走势来看,8月北京别墅网签量较2016年9月下滑了61.5%,一年累计降幅已经超过六成。

  根据机构数据统计,2017年8月北京全市别墅共网签366套,环比7月小幅增长4%。但从过往一年北京别墅网签量的走势来看,8月北京别墅网签量较2016年9月下滑了61.5%,一年累计降幅已经超过六成。

  专家表示,随着去年“930新政”出台,北京楼市政策开始大幅收紧,新房市场受到严格管控,别墅也在政策的影响下迅速降温。不过,别墅销量占整个房产市场的比重仍然创下新高。

  “金九银十”别墅销量或再上扬

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计,过去一年中,北京别墅月度网签量起起伏伏,但整体走势却是不断下行。2016年9月到11月别墅网签量连续下滑,2016年12月上涨,进入2017年后,1月大幅下降,2、3月又小幅上涨,4月开始连续下滑再次出现,到6、7、8月时已经全面降到了400套以下。

  在伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖看来,2015年、2016年别墅交易量的攀升是北京新房市场豪宅化的一个缩影,这种豪宅化使得北京新房的供应结构失去了平衡,并拉高了房价,不利于北京房地产市场的长期健康发展。因此,今年北京大幅增加了新房的土地供应,重启了“70/90”政策,加大自住房用地供应,力求增加中小户型、中低价位新房房源,优化供应结构,平抑新房价格。在这样的政策下,虽然别墅作为新房的重要组成部分仍然会在市场上占有一席之地,但发展势头较过去几年会有所下降。

  经过一年的调控,近期北京别墅市场已经进入低位平稳期,6、7、8月交易量的波动幅度较之前已经大幅缩小。从目前的形势看,北京的调控政策还将持续,北京别墅市场应该还会继续维持低位。不过,随着“金九银十”的到来,需求释放下9月、10月的交易量还是有望在低位中有所上扬。

  千万级别墅市场多为改善需求

  另外,值得关注的是,虽然“金九银十”到来,但北京住宅供应眼下并未跟上。据亚豪机构统计数据显示,9月北京住宅市场仅有9个项目预计入市,同比下降超七成。在9月,别墅项目粉墨登场,变成市场“主角”。

  受调控政策影响,普通住宅市场成交迅速下滑,但别墅类产品则获得空前机遇。“别墅在北京一直是小众产品,从2006年北京开始网签后的十年时间里,每年别墅成交占到商品住宅总销量的比重从未超过10%。”亚豪机构市场研究部总监郭毅表示,但从2017年初到现在,北京别墅销量占整个市场的比重刷新纪录。

  数据显示,2016年北京售出8257套别墅,占到整体市场的17.4%,创造当时的历史新高,今年这一趋势仍然延续。今年的北京楼市,总价千万级别的别墅产品成为楼市需求的主力。截至9月初,成交总价在800万-1500万元之间的别墅产品共售出1224套,占到别墅市场总销量的35.8%,千万级别的别墅在今年成为“刚需”。从2017年初到现在,北京别墅的销量已经占到商品住宅总销量的20.9%。

  郭毅分析,别墅产品成交占比提升首先是受供应端的影响。“今年政府对预售价格的监管力度很大。其中,衡量调控效果的条件之一就是年内平均房价不显著增长。由此,低总价的别墅类产品获得了特殊的机遇。”

  据了解,目前别墅类型相比以往更加丰富,包括较多容积率水平不高的四合院、叠拼类的创新性产品。这类产品的特点是单套面积不大;位置在五环至六环之间;总价不高,大都在1000万-1500万元左右,可满足改善类人群的需求。

  据业内人士介绍,限购之下,目前别墅需求大多属于以旧换新、小房换大房的改善型置业需求。通常情况下,改善类人群一般缺乏别墅体验,选择舒适度更高的别墅类产品意愿就较为强烈。同时,这批千万级置业需求多为“卖旧买新”的升级改善,在现有住房价值几百万、上千万元的前提下,购买力十分坚实。通过置换掉一套旧房,再添加部分现金就可实现别墅生活。

网络编辑:贺燕

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