摘 要：这两天，对于风头正劲的地产中介公司链家，可谓是“多事之秋”。2月24日， 上海市住建委24日发表声明，链家公司相关门店存在不规范经营行为，已对其已展开调查，处理结果将及时向社会公布。目前，涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格即日起被暂停。
这两天，对于风头正劲的地产中介公司链家，可谓是“多事之秋”。2月24日， 上海市住建委24日发表声明，链家公司相关门店存在不规范经营行为，已对其已展开调查，处理结果将及时向社会公布。目前，涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格即日起被暂停。
一石激起千层浪。在上海链家公司被上海住建委通报以后，媒体上各种声讨的声音就不绝于耳，链家一时间有成了过街老鼠，人人喊打。有人说链家金融存在高息借贷，有人说链家在交易过程中出现交易欺诈，有人说链家的金融服务违规。更有甚者，还有人说是链家通过“垄断房源”，拉高了房价。
链家这两年发展的步伐的确有点快。2001年链家成立时仅37人，直到2014年底，门店也不过1500间，经纪人3万名，2000亿的交易额。在2015年，打着互联网+房产的旗号，在地产行业频繁进行并购。目前链家已经进入了24个城市，拥有6000家门店、10万名房地产经纪人以及6000万套房源数据。2015年交易额达到7090亿，约占据GDP的1%，2015年的交易额增幅3倍，甚至超过预期100%。
链家增长速度如此之快，的确让人咂舌。在快速扩张过程中，链家肯定会出现一些这样或那样的问题，但这只是一个指头和九个指头的问题，不能因为这些小问题，就把链家一棍子打死。至于链家的金融服务到底是违规操作还是金融创新的问题，最终应该由相关政府监管部门来界定，现在还下定论为时过早。在黑马哥看来，链家地产中介+金融的玩法，由于超出原来单纯地产中介服务的范畴，肯定会超越一些界限，甚至跟现行的一些法规相违背，但你不能这些就说链家是一家坏企业。毕竟，行业发展速度太快，行业监管和法律法规肯定会滞后，但我相信国家肯定会鼓励链家这种互联网+地产服务的创新。
而对于许多媒体大书特书的罪状，我觉得也有点“落井下石”之嫌，这些说法都有点站不住脚。黑马哥，就把各大媒体痛陈的“链家”的三大罪状，掰开揉碎了跟大家聊一聊。
一、链家中介费过高?
在整个地产中介行业，链家一直被人诟病的就是它的中介服务费过高，达到空前的2.7%。2.7%放到北上广深等房价高的一线城市，的确是数目不少的一笔钱，黑马哥也觉得价格有点高，的确在无形中增加了购房者的负担。但是，你不能因为一家公司价格收费高，就能断定它是一家不好的企业。顺丰的价格比其他的快递公司都高，但你能说顺丰是一家不好的企业吗?链家作为一家企业，必须要赢利的，况且对于链家这种实体门店型的中介公司，店租和人员成本开支要比“爱屋吉屋”等新兴中介公司高出不少，中介费自然会比这些公司的中介费高不少。
问题是消费者也不是傻瓜，有那么多收费低的中介公司，为什么许多消费者会选择链家呢?还不是因为链家门店多，房源多，可选择空间多吗?而像爱屋及屋一些互联网型中介公司，的确是中介费低，甚至只有0.5%，但是你为什么不会选择它们呢?中介费低并没有什么卵用，有房源才是硬道理。况且对于购房者来说，几百万都花了，如果地产交易有保证，还是肯在中介费上花钱的。况且，倘若有一天像爱屋及屋这种互联网型公司真正壮大起来，你以为还会一直把中介费定格在0.5%，还不一样会涨价。
对于一些人质疑的链家中介费超过国家规定的上限2.2%，存在收费违规的嫌疑。在国家的相关机构介入之后，的确可以对价格进行整改。但问题是，为什么链家收费比其他中介公司高，还是有那么多人会选择链家?还是因为链家门店多，房源比其他公司多，消费者愿意它的服务买单，还是由供求关系来决定的。
二、链家金融存在巨大风险?
链家之所以近几年能够异军突起，就是因为它这两年兴起的链家金融业务。关于链家金融的运作方式，许多媒体都做过报道，因为涉及链家的关联公司较多，许多专业术语又多，绕的读者云里雾里。简单地说，链家金融的玩法就是P2P+短期借贷。比如，你作为一个购房者，购房的需求比较急切，原来首付款只能从亲戚朋友那里借，而现在链家金融可以借钱给你，但是你必须支付一定的利息。由于是短期借贷，利息可能比较高，月息达到1.6%。由于是短期拆借，所以一般购房者还是愿意通过链家的平台来融资，支付利息总比去亲戚那里借钱要省心、省力，购房者也愿意支付相应的利息。
从目前来看，链家金融服务比一般的P2P要靠谱的多。毕竟，买房是人一生中最大的投资，资金的用量会比较大，可以说链家金融的确是抓住了购房者的刚需。而外界对于链家最大的质疑，是在于购房资金第三方监管、资金池、购房者信用评估的问题。链家金融在运营初期，为了促进交易和提高交易效率，肯定存在着左手倒右手、体内循环的问题。但是，随着行业的发展，相信相关部门肯定会加强监管，说清楚什么东西链家可以做、什么不可以做，最大限度保障消费者利益。
链家金融还有一个风险，就是来自于借款者的信用评估。房价上涨还好说，如果房价下跌，购房者还不上借款，就会产生金融风险。还有人，把这种风险跟美国的次贷危机联系在一起。这种风险的确存在，但是比媒体渲染的要小的多。首先，这一拨二手房行情，大都是来自于改善性需求，都是有房的人想改善住房条件，由原有的房产做担保，风险会小很多。而对于首次置业的购房者来说，链家的确应该对购房者信用情况进行评估，以免出现还不上钱的情况。
总之，链家金融在快速膨胀过程中，肯定会存在违规问题。但是，链家金融的主体业务存在的问题并不大大，资金运转还算比较正常，各大媒体大肆渲染的金融风险当前并未存在。
三、链家推高了房价?
在链家众多的罪状中，最令人啼笑皆非的是链家推高了房价。如果中国房价是一个链家就能够左右的，真是有点太高看链家了。
关于链家推高房价，最普遍的说法是链家由于跟房主签了“独家”，推出一种“速销房”。即房东将房源独家委托给链家,链家承诺在一定时间内将该房源销售出去,如果没有售出链家将赔付房东违约金。
大家想想这个逻辑。链家既然是“速销房”，就是要快速交易，如果价格挂的那么高，怎么能实现速销呢，又怎么会能说是链家推高房价呢?而现实往往是硬币的另一面，链家之所以推出“速销房”，是为了向购房者兜售它们的金融产品，链家在签独家时一般会压一个比较低的价格，最终促进交易。难道这样你能说链家拉低了房价吗?
所以说，无论是推高、还是拉低房价，链家都没有这个能力。最终房价还是又供求关系决定的。在春节之后，之所以房价涨得比较快，这跟国家二孩和去库存的宏观政策逐步释放有直接的关系。而链家不过是第一线的中介服务公司，又碰巧是最大的公司，自然又把房价上涨过快的黑锅扣到链家身上了。
另外一个说链家推高房价的，说是链家金融的杠杆作用。也就是说，因为链家有首付款的金融产品，给了炒房者可乘之机，炒房者可以利用首付贷用最少的资金炒更多的房。熟悉房地产发展历史的人应该知道，现在房地产投资占用的资金太高，交易、税费、流动性以及政策方面都存在着很大的风险，很多炒房者早就退出了。而现在，中国房地产市场出现两极化的问题，一二线城市求大于供，三四线城市供大于求。而这轮房价上涨比较快的北京和上海，基本上都是改善性需求，还都是处于限购的城市。即便是有人想炒房，他也能从链家融到资，那他的购房资格又从何而来呢?我真不知道，链家推高房价的说法是怎么推算出来的。
当然，链家在快速发展过程中，由于跨越了地产中介、互联网金融两个领域，分属于不同的管理机构和部门。在它的发展过程中，肯定会出现一些违规操作、不合乎现行法规的问题，但不能仅仅因为这些小问题，就否定了链家的金融创新，就把链家模式一棍子打死。
互联网+模式本来就是摸着石头过河，如果给链家等这些创新企业多一些空间，中国传统行业的转型才能够找到新出路。
