实体商业亮点赛过电商 商业地产向商业驱动型转变

　　北京商报讯(记者 王晓然 刘卓澜)岁末年初之际，新一年的行业发展趋势成为商家们关注的热点。1月6日，全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德联合发布《中国商业地产行业2019/2020年度发展报告》(以下简称“报告”)，分析认为商业数字化投入产出比仍处于失衡状态，未来商业数据的重心将由采集转向治理与运营，数据的资产化必将成为购物中心运营探索的新重心。

　　报告对2019年商业地产领域代表性事件进行盘点，梳理出行业八大现象，并对2020年发展趋势进行了展望。总评委、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示，虽然2019年总体经济形势呈现下行，但是通过商业地产行业盘点来看，困难背后依然看到了不少创新亮点与行业向好的转变，商业地产呈现出由开发驱动型向商业驱动型的良性转变。

　　在2020年，零售体验化将成为商业创新新方向。报告中指出，“去零售化”几乎成为近些年实体商业创新的主要共识，商场纷纷降低卖场的零售业态面积，转而以增加餐饮、影院、冰场、儿童游乐等体验业态来替代。

　　事实上，这种转型创新在一些符合市场需求的项目上的确取得了成功，但其作为普适性的策略却并未实现预想效果，功能性体验业态在承租能力与坪效上总体仍然达不到零售业态水平。反思之下，一些商场开始调整创新转型思路，转向尝试零售体验化，他们坚持零售主体地位，同时强化场景体验感与服务体验感，辅助导入部分相关性的体验功能业态。

　　从K11到方所，从言几又到朝阳大悦城悦界，从上海世纪汇的1192弄街区到北京王府井百货的和平菓局，零售体验化在创新商场与品牌中渐次展开。从“去零售转体验”到“零售体验化”，为实体商业展现了一个新的信心基点，打开了一个新的增长通道。

　　市场对商用物业的持有意愿提升。在“房住不炒”背景下，全国各地房地产住房政策不断收紧，拿地成本的上升使得以往依靠住宅增值获利的经营模式不再可持续，开发商将向依靠运营增值的模式转变。在市场下行的环境下，持有型物业的稳定现金流能够帮助公司抵御市场波动对业绩带来的影响，凸显出穿越经济周期的能力。

　　同时，许多地方政府在优质商业地块拍卖中，对于持有物业的比例也常常提出更高的政策性要求，这也将进一步促进商用持有物业的增加。与此同时，经济下行周期中的资金压力,也在一定程度上影响开发商的实际持有能力。散售型的商业地产模式弊端已经被主流地产商所充分认知，在具备持有能力的情况下，散售操作将得到控制。尽管开发商的主观持有意愿加强，但是基于经济下行期市场融资的困难，实际持有量短期内亦难以出现大幅增加。

　　商业数据资产化成运营新重心。近年来购物中心对于信息化的投入进一步加大，商业数字化也成为行业的普遍共识。但是大量的企业目前还停留在场内基础数据的采集阶段，对于采集来的大量数据往往束手无策，商场内外部之间数据形成孤岛，因缺乏有效的比照与治理，数据普遍无法达到应用层面，商业数字化投入产出比严重失衡。未来商业数据的重心将由采集转向治理与运营，数据的资产化必将成为购物中心运营探索的新重心。同时，商业数据第三方的治理与服务，将迎来一波新的市场商机。

　　市场将为商业资产重新定价。由于业内很多人士对于2020年宏观经济形势普遍并不乐观，银根吃紧已经成了当下许多企业的痛点，集中出售一些持有商业资产变现，甚至因为不良而进入法拍，都可能影响市场整体的商业资产价格预期。2019年，北京翠宫饭店、盘古大观、海航大厦无不都是不良资产，其成交价格基本遵循了投资界通行的回报测算标准，而非以开发商的住宅估价思维与单纯的地段价值论。如北京著名的“世茂工三”项目即使多次下调拍卖价格最终还是流拍。市场将为长期虚高的商业资产重新定价，资产价格有望下行。

　　王永平表示，虽然2019年总体经济形势呈现下行，但是从行业盘点结果来看，困难背后依然看到了亮点与希望。商业品牌亮点赛过商业地产，成为行业新看点。在过往的案例评选中，通常是商业地产商占主角。但是，今年八个入选案例中，商业品牌却有SKP 、Costco、海底捞三席，商业地产仅有宝龙地产一席。商业品牌因创新与骄人业绩入选，由此预示商业地产开始由开发驱动型逐渐向商业驱动型的良性转变。

　　王永平还表示，实体商业亮点赛过电商，成为行业新希望。过去几年间，盘点行业年度事件常常是电商风头盖过实体商业。今年，尽管电商直播网红带货吸引了众多眼球，但深究之下，本质上仍是营销噱头。此外，电商的线下新零售表现也无可圈点之处，缺乏商业运营上的深层次突破。而与此形成鲜明对比的是，部分实体商业基于回归商业本质的创新表现亮眼，让业界充满期待与信心。