1500亿元建设城市综合体 泉城跨入新时代

　　专家说法

　　城市综合体是拉动城市发展新引擎

　　投资1500亿元建设17个城市综合体，这些项目将给济南带来怎样的变化?记者就此采访了山东师范大学商学院房地产系主任、房地产研究中心主任程道平。

　　程道平表示，城市综合体是城市的名片，它的建设对提升济南城市功能起到至关重要的作用，是拉动城市经济和文化增长的新引擎，也是济南作为省会城市更好地诠释其区域性中心功能的有效方式。“城市综合体建设对于城市经济发展，尤其是第三产业现代服务业发展会起到重大推动作用。目前，济南市第三产业特别是现代服务业发展基础不是很牢固，起点也不是很高，在这种形势下建设城市综合体，将起到强有力的支撑、拉动作用。”

　　程道平认为，城市综合体作为推动城市发展的象征性符号，它会成为一座城市精神的象征，如纽约华尔街就是美国城市精神的象征。“对于济南来讲，近几年在建和已建成的城市综合体项目，多以现代感突出的高层建筑为主，矗立在城市当中尤为抢眼，这便对城市整体形象的改善起到了积极作用，使得城市更具现代化气息，更加符合大都市的特点，从而为城市赢得了更多外界的认可，也增强了本地市民的自豪感和荣誉感。”

　　引进城市综合体建设模式，也是我市促进土地集约化精细化利用、提升城市配套能力的又一高招。程道平认为，城市综合体是城市集约化发展中的一个典型现象，在一个相对完整而又有限的城市区域内集约紧凑地组织城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用，通过空间上的相互联系，彼此激发，建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而产生比自身功能更大的功效职能，带来“整体大于部分之和”的集聚效应，形成以商业为主导功能，多功能、集约化、高效率的城市商业空间。“这种方式的运用意味着城市土地的使用将更加符合节约和集约用地的原则，通过土地功能的混合利用也会使地段价值不断提升。”

　　谈及城市综合体项目建设过程中可能存在的问题，程道平说，在建设过程中可能产生的误区和问题有很多，例如，同质化现象、交通拥堵等，这些都是制约城市综合体建设发展的重要因素，也是亟须解决的问题。

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　　“十二五”重点规划建设十六个片区

　　记者从市规划局了解到，“十二五”期间，我市确定16个片区为重点建设项目，规划总用地40平方公里，可开发总建筑面积约7000万平方米。

　　泉城路商业中心区：位于泉城特色标志区中心位置，规划确定片区以商业金融、商务办公、文化娱乐为主要功能。

　　泉城广场南侧地区：位于泺源大街南侧、趵南路以东、朝山街以西，突出“山、泉、湖、城、河”的泉城特色，是一个集多功能为一体的城市综合区。规划确定片区以商业、金融、商贸服务业为主要功能。

　　经四纬一地区：位于经四路两侧，纬二路以东、筐市街以西，是集商务办公、商业、高档居住等功能为一体的现代化城市综合区。规划确定片区以商业、商务办公、居住为主要功能。

　　经十纬十二地区：位于经十路两侧、津浦铁路以北、经七路以南，规划确定片区以商业、金融、商务宾馆、休闲娱乐服务为主要功能。

　　山大路地区：位于山大南路与和平路之间，山大路两侧。规划确定片区以商务办公、商业服务、科技研发、居住为主导功能，积极发展商业、商务和居住地产。

　　二环东路地区：位于二环东路沿线，全福立交桥、花园路、解放路周边地区。规划确定片区以商业金融、商务办公、教育科研和生活居住为主要功能，打造城市“交通大动脉”、东部“景观新走廊”、地区“发展隆起带”，建设高端型现代服务业集聚区。

　　奥体文博中心区：位于主城区东部，经十路两侧。规划形成以“文化博览、体育娱乐、商务办公、会展服务、商业金融、居住休闲”等于一体的综合区。

　　唐冶新区中心：位于东部城区，是济南东部副中心的核心组成部分。规划确定片区以行政办公、商业金融、居住休闲、文化体育、商务为主导功能。

　　汉峪总部经济区：位于经十东路两侧，舜华路以东、刘智远路以西。规划建设为区域级商务中心区，确定以商务办公、商业金融和居住为主要功能。

　　高新外包会展区：位于主城区东部经十路与工业南路之间，规划形成以“服务外包产业、科研教育、会议博览、商务办公、商业金融”等于一体的综合功能区。

　　大学科技园中心区：位于长清区，规划确定片区以旅游休闲、商业服务、教育科研、居住为主导功能。

　　西部新城核心区：位于济南市西部，是济南西部副中心的核心组成部分。规划确定片区以交通、商务办公、商业服务、展览、文化娱乐、交易服务为主导功能。

　　滨河新区核心区：位于泉城特色风貌带与小清河滨河景观带的交汇处，规划确定片区以商业金融、商务办公、体育休闲和居住为主要功能。

　　王舍人新东站地区：位于济南市东北部，规划确定片区以交通集散、商务办公、商业金融、居住休闲为主导功能。

　　华山片区：位于二环东路以东，华山周边区域。规划形成以“历史文化、商业商务、娱乐休闲、居住生活”等于一体的综合功能区。

　　泺口地区：位于天桥区，济泺路两侧。是跨越黄河、北出济南的门户。规划确定片区以商业、商务办公、居住、休闲娱乐为主要功能。

　　在我市已确定的四十二个重点建设项目中，部分项目进展并不太顺利。究其原因，征收拆迁难是制约项目迅速落地的主要因素。市城乡建设委将按照特事特办的原则，尽可能简化程序、提高效率，全面提速房屋征收拆迁工作，为重点项目落地打下坚实基础。

　　部分项目进展难如人意

　　拆迁难征收难是主因

　　记者采访了解到，在已确定的42个重点项目以及未列入重点项目的其他地产开发项目中，部分项目进展并不太顺利，征收拆迁难是制约项目迅速落地的主要原因。

　　来自市城乡建设委的数据显示，截至3月底，全市按原拆迁条例尚未拆迁完工的项目总共有22个，累计尚未签订协议的被拆迁群众有3143户，占被拆迁群众总量的18%，未拆除房屋建筑面积260875平方米，占总量的27%。

　　去年《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》(以下简称条例和暂行规定)实施后，我市严格按照相关政策法规的要求开展国有土地上房屋征收与补偿工作，但由于种种原因，当年与建设项目相关的征收补偿工作较法规实施前大为放缓。统计表明，截至3月底，我市已有26个房屋征收项目准备启动，涉及被征收群众约2.5万户，房屋建筑面积约19.4万平方米;其中，19个项目已作出征收冻结决定，2个项目已作出房屋征收决定，近期有4个项目已具备作出房屋征收决定的条件。

　　拆迁难征收难导致项目用地难以按期熟化

　　采访中，政府工作人员告诉记者，拆迁难征收难导致不少项目建设用地难以按期熟化，致使项目迟迟难以落地，一些地方的建设项目甚至因此陷入两难境地。某区主要负责人坦言，条例和暂行规定实施后，该区去年引进的几个大项目几乎都停滞不前，主要原因就是“迁不动”;有些项目和开发商已签订了协议，并和部分被征收人签订了征收协议，但因为另一部分被征收群众不同意征收方案，现在处于两难局面，想拆难度大，不拆会违约。与此同时，由于项目征收拆迁工作未能完成，无法进行拆迁验收，一些项目的建设施工进度也受到较大影响，此前已搬迁的被拆迁群众若无法按期回迁安置，不仅增加了拆迁成本，也增大了不稳定因素。

　　市城乡建设委征收拆迁管理处有关负责人告诉记者，新旧法规的巨大差异，对原有拆迁工作造成了一定影响，尚未搬迁的群众不接受原拆迁政策，导致拆迁补偿安置工作无法继续进行。以过渡费为例，据介绍，我市出台的暂行规定将过渡费标准从15元/月·平方米提高到22元/月·平方米，这给原有拆迁项目晚搬迁的群众提供了攀比的借口，不少晚搬迁者认为应该按新标准补偿，而大部分已动迁的旧项目继续使用老的标准，群众对此规定不支持，影响了拆迁工作的推进。

　　安置房源不足等因素制约拆迁顺利实施

　　一些项目安置房源不足，也是导致拆迁工作难以顺利实施的原因。以某项目为例，该项目实际有5000余户被拆迁人需要安置，但安置房源仅4000余套，安置房缺口较大;同时，非住宅安置房源位置不合理，其商业价值无法与拆迁前的商业价值相提并论，在一定程度上损害了被拆迁人的切身利益。

　　条例和暂行规定实施后，城区建设项目的征收工作也大大放缓。上述负责人表示，条例和暂行规定对政府的征收拆迁工作进行了进一步规范，征收拆迁工作程序复杂了，节奏自然慢了。据他介绍，按照条例和暂行规定，一个项目从受理征收拆迁申请到正式作出房屋征收决定，最快也要3个月，而此前最快只要20天左右。另外，被征收群众抵触情绪强烈、征收工作部分环节不畅也是导致去年以来房屋征收工作放缓的主要原因。

　　此外，按照条例和暂行规定，政府是征收补偿主体，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。条例在取消“行政强拆”的同时，规定由政府申请法院强制执行，并禁止建设单位参与搬迁活动，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。但直到今年4月9日，最高人民法院才发布《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，该规定自2012年4月10日起施行。在此之前将近1年内，即便被征收人违反了条例的相关规定拒绝搬迁，地方政府也无法申请司法强拆。

　　上述某区相关负责人告诉记者，被征收人如果不服征收补偿方案提起行政诉讼，一趟程序走下来至少得3个月，如果多个这样的被征收户连环提起行政诉讼，项目一拖就是一年半载甚至更长，项目进度又岂能不放缓，因此即便政府部门想让项目尽快落地，但是在确定征收时间时，谁也不敢把话说死。记者了解到，其实不仅是该区存在类似情况，条例和暂行规定实施以来，几乎各区都遇到了类似问题。