成本高使用少投诉多，小区立体车库何去何从？

　　□本报记者 刘文忠 实习生 于明良

　　某小区建设的一处立体车库基本处于闲置状态。(刘文忠 摄)

　　随着有车一族不断增多，停车难成为一个严峻的社会问题，也日渐成为百姓关注的热点问题。为解决小区车位规划不足，最大限度方便小区居民停车并对小区车辆停放进行有序管理，我市多个新建小区投资建设了立体车库。但原本是一项便民利民的举措，在具体建设、使用、管理中，却引发了诸多问题：一些小区的立体车库建成不久就长期闲置，仍在使用的部分立体车库则因物业公司收取的日常管理维护费用高而遭到投诉。小区立体车库，到底该何去何从?记者就此进行了调查。

　　收费高 业主频投诉

　　去年8月1日，《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》施行，和与之配套的《关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》同时开始施行。按两项政策文件的规定，住宅小区共用车库内的车位租赁费实行政府指导价，车位租赁费基准价格为每个220元/月，可上浮10%，下浮不限;普通住宅小区前期物业管理阶段共用车库停车服务费基准价格为每月35元/辆，最高上浮10%，下浮不限。也就是说，租一个车位费用，每月租赁费加上停车服务费最高不得超过280.5元。

　　在此后数月间，多个小区内的车位租赁费、停车服务费因为和政策规定有一定出入，相继遭到业主投诉，其中建有立体车库的小区，投诉尤为严重。记者调查发现，多个建有立体车库的小区，负责提供小区物业管理服务的物业公司，都曾遭到业主的投诉。业主反映比较集中的是，小区内立体车库车位租赁费和停车服务费明显高于政策规定的上限，有的小区两项费用加起来，达到政策规定的上限两倍甚至还多。对部分在程序和费用标准上都明显违反政策规定的小区，市物业、物价主管部门进行了联合查处;而对另外一些程序上并没有问题，且物业和业主签订的物业服务合同早于上述政策发布实施时间的，则倾向于依照原有合同继续执行，而这往往被部分并不满意的业主视为相关职能部门制定的政策不合理或者不作为。

　　对此，市物业、物价主管部门相关负责人表示，在前期制定住宅小区共用车库车位租赁费、停车服务费收费标准时，并没有考虑到立体车库实际面临的建设投入大、日常运营成本高等问题。在接到业主举报投诉后，相关职能部门也就倾向于依据实际情况，支持立体车库的管理维护方，按照既有的协议进行收费管理。

　　运转难 使用率不高

　　一方面，业主反映立体车库收费高，不符合政策规定。另一方面，却是多个小区的立体车库因为种种原因无法继续运转，被迫停用。其中，前期建设投入和日常管理维护费用太高，是导致部分立体车库被弃用的一个主要原因。

　　在实力荣祥花园小区，物业公司负责人李经理告诉记者，2009年，开发商投资近200万元，在小区选了两处合适的空地，为小区居民建设了立体车库，到2011年春节期间开始投入使用的183个立体停车位，占小区总车位数量的43%左右。租用立体停车位的业主，每月需要缴纳183元的车位租金，而为了确保车库的正常使用，开发商和物业公司每月需要为每个车位提供300元的资金来进行管理维护，其运营成本包括车库年检费、日常养护与维修费用、工人工资等，虽然看起来收费不低，但物业公司仍会面临巨大亏损。目前，该小区建成的两处立体车库，上面部分基本上已停用，仅地面车位还在正常使用。

　　除了实力荣祥花园，其他几个小区如文汇花园、发祥巷、文华园、泉景天沅·鑫园、莱钢凯旋新城等，立体车库的车位虽然在正常使用，但同样存在建设、管理维护成本过高的问题。2005年，文汇花园小区建成三层地下立体车库，拥有197个立体停车位，到目前为止，售出的立体车位约占2/3，每个车位价格约14万元，这为开发商收回了部分投资，而日常的管理维护成本，则需要通过向业主收取相关费用，物业公司自己想办法弥补来平衡。

泉景天沅·鑫园建设的地下立体车库2011年投入使用，有车位160多个，占小区总车位数的40%左右。前期建设成本全部由开发商承担，龙泉物业在日常管理维护中，目前每月只向业主收取100元管理费。物业公司负责人告诉记者，目前立体车库仍在厂家的售后质保期内，运营成本压力相对较低，但出了质保期如果要继续使用，可能需要购买、租赁车位的业主另外要交一笔维护费，才能确保车库的