买车位不如租划算 收管理费是否合理？

理费是否合理?

　　为何要收这笔费用?物业的解释大同小异。“停车场有人照看，理应支付一定费用。”有物业工作人员介绍，物业收取的管理费实际上是服务费，购买车位与交服务费并不冲突。地下车库每天都需要灯光照明、保安巡逻、日常的保洁等，这都需要一定的成本。

　　对物业是否有权收取停车管理费这一问题，记者采访了济南市物价局。物价局的工作人员称，2004年的168号文件《济南市物业服务收费管理实施办法》中就曾有关于收取地下停车位看管费的规定，要求收了看管费后物业对车辆出现的意外负相应责任。目前，济南市小区停车服务执行的是《济南市住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格 (济价费字[2012]77号)》和《济南市普通住宅共用车库停车服务标准》。

　　根据规定，小区停车收费可被分为两类，地下停车和地面停车。地下停车主要适用于新小区，专门指地下共用车库。济南市制定了车位管理费政府指导价，在没有业主委员会的情况下实行，基准价格为35元/辆/月，下浮不限，可上浮10%，即最高收费每月38.5元。业主委员会成立后，与物业协商定价。业主对汽车有看管要求的，应与相关单位另行约定。地面停车则主要适用于老小区。济南市现在有两种情况。部分小区沿用了2012年前的管理条例，每月收取住户60元停车看管费。另有部分小区使用了2012年版山东省物业管理条例。新条例规定，地面停车位的产权属于业主，长期使用、占用场地使用费的决定权在业主，由业主决定费用。业委会成立前，物业、街道办事处及开发商召开联席会议，拟定车位规划、使用方案及收费标准，经三分之二业主同意后方可执行和收取费用。

　　模糊地带：如何收费业主参与困难

　　有业主反映，虽然小区有过业委会，但不久就名存实亡了，停车看管费到底是怎么定价的，多数业主并不知情。另外，还有业主反映，小区车位分许多种，有证件齐全的真车位，有无证出售的假车位，还有各类租赁车位，停车看管费是否有区别，物业的划分也不清晰。

　　在调查过程中，记者发现，小区将不能出售的车位通过以租代售的形式“卖”给业主已成常态。而这类车位的停车看管费去了哪却难有说法。需要提示的是，几乎所有小区的规划图纸中都会留存一部分空地，主要在楼间距和消防通道，有开发商或物业将这部分空地划为车位或租或卖。但这部分土地的使用权应当属于全体业主，其他任何单位和个人都无权出售。地块的使用收益应划入物业维修基金。

　　地下车位的产权归属也较为复杂。一要看土地出让金是谁交的，有无单独的国有土地使用证;二要看有没有计入公摊，购房者房款中有无分摊;三是它以什么方式立项的，是否属于单独立项和规划;四是看谁投资的，谁投资产权归谁。以地下防空设施改造后作为车位使用的，或已作为公摊面积被小区业主分摊的，也只能出租而不能买卖。取得的收益应当归小区维修基金。

　　按照《山东省物业管理条例》第51条规定：占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费。济南市2012年77号文件规定，车位场地使用费标准须在不超过住在小区共用车库内车位租赁费(车位租赁费基准价格为每月220元)70%的范围内确定。车位场地使用费是全体业主所共有的，主要用于补充相关物业管理区域的专项维修资金，其中物业可按照不超过20%的比例提取停车服务费。有专家分析，总体来看，条款规定仍比较模糊，对违规行为缺少监管措施，且车位产权未有公示机制，广大业主难以知晓，建议尽快出台更细化的配套法规。